房贷利率“换锚”对楼市有啥影响?

  • 2019-10-09 09:43
  • 《中国证券报》
  • 房贷利率“换锚”对楼市有啥影响? 

    专家认为,不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定

    根据央行8月25日的公告,10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

    这意味着从昨日起,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”。

    银行准备工作怎么样?已办理的房贷会受到什么影响?未来房贷利率升还是降?东兴证券分析师罗四维预计,未来个人房贷利率上行趋势将延续,主因是房贷额度上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

    新版房贷利率切换

    8月25日,央行发布2019年第16号公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成;首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

    “新老划断”也是此次利率改革中的另一关注点。央行在公告中表示,10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。日前,记者走访浙江、江苏、山东、江西、北京等多地发现,银行个人房贷利率“换锚”工作正在有条不紊地进行。

    多位银行一线分行负责人对记者表示,“换锚”的技术性难度并不大。就目前而言,对于银行个人房贷业务的批贷节奏、投放节奏也没有带来太大冲击和影响。

    某大行浙江地区二级分行负责人亦表示:“目前已经完成系统设置、合同文本更换及信贷人员培训等准备工作。调整后的个人房贷利率将与调整前水平基本持平,不会出现明显上升或下降,以确保平稳过渡。”

    对楼市有什么影响?

    位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到:“已经按揭贷款的人,至少在今年12月31日之前利率按照原先合同约定执行,折扣或者上浮都不变。明年1月1日,如果银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”他还说:“我自己也有房贷,比较了一下,按LPR加点后的利率和原先的利率相比,基本没有变化。”

    上述国有大行山东分行负责人告诉记者:“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户,将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数,基本与实际执行利率一致,不增加客户贷款成本,保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款,定价将完全按新政策执行。”

    上述大行浙江地区二级分行负责人表示,10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。

    江苏某农商行人士则提到,LPR执行后,个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示:“具体方式看客户选择的中介,既可以采用固定利率,也可以采用LPR。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变。”

    “换锚”后房贷利率是升是降?

    根据融360大数据研究院的监测数据,8月全国首套房贷平均利率为5.47%,二套房贷平均利率为5.78%,均已连续3个月上行。

    兴业研究宏观分析师郭于玮告诉记者,虽然新的房贷利率通过LPR为定价基准加点形成,不过根据最新测算,目前跟原先用贷款基准利率加点形成的利率相差不多,短期来看不会有太大变化。

    “但是更长时间来看,LPR利率存在调整的可能性,而贷款基准利率更加僵化,因此以LPR为基准形成的房贷利率,未来浮动的可能性更大。”郭于玮进一步解释,现在居民贷款一般是每年做一次重新定价,未来如果LPR调整更加频繁,那么半年重新定价或者按季重新定价的比例有可能提升。

    罗四维预计,未来个人房贷利率上行趋势将延续,主因是房贷额度上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

    融360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本,未来下行的概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。

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